常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）常德市发展和改革委员会常德市财政局常德市自然资源和规划局关于市江北城区棚户区改造工作有关事项的通知

CDCR-2022-13009

武陵区、鼎城区人民政府，常德经济技术开发区、常德国家高新技术产业开发区、柳叶湖旅游度假区管委会，市直和中央、省驻常有关单位：

为进一步规范和推进市江北城区棚户区改造工作，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、湖南省住房和城乡建设厅等五厅委《关于规范棚户区界定标准和审批程序的通知》（湘建保〔2016〕138号）等文件精神，经报市人民政府同意，现就市江北城区棚户区改造工作有关事项通知如下：

一、关于棚户区改造项目的确认条件

本通知所称棚户区包含市江北城区的集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村、旧住宅区。集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者房屋建筑面积在2000平方米以上的居住区域。非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者房屋建筑面积在2000平方米以下的居住区域或住所。城中村是指在城市(县城)建成区内，土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇户籍，仍然实行乡村行政建制管理的区域。旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。

对于房屋质量总体较差，经有资质专业检测单位按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125）评定为C级、D级，或同时满足以下任意4款要求的方可纳入市江北城区棚户区改造项目：

（一）建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主。

（二）建筑密度较大，原则上在40%以上。

（三）使用年限较长，原则上旧住宅区（危旧房）以30年以上的房屋为主，城中村以15年以上的为主。

（四）房屋使用功能不完善，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。

（五）公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB50180）的要求。

（六）房屋结构抗震基本不符合《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223）和《建筑结构抗震鉴定标准》（GB50023）的房屋。

（七）市政基础设施不健全，污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。

（八）经鉴定无改造、整治保留价值的城镇危旧房。

（九）存在安全隐患，住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范（2018年版）》（GB50016）的要求，存在较大消防安全隐患，或者存在地质灾害等其他安全隐患。

棚户区改造项目的确认工作须在严格把握上述标准的基础上，综合考虑群众意愿程度、项目收支平衡、财政承受能力等因素，对现有50户以上住户的集中成片棚户区重点实施改造。

二、关于棚户区改造项目的审批程序

（一）申报。属地政府（管委会）组织相关单位对拟申报实施棚户区改造的区域实施调查摸底、意愿征询、资料收集、经济测算等工作，并以属地政府（管委会）名义向市住房保障部门提交棚户区改造项目申请报告。申请报告应包括：项目四至范围，改造户数，是否属于收储土地，市直主管部门、中介机构出具的符合棚户区改造条件的认定证明（评估或鉴定报告），以及被征拆户棚户区改造意愿（达到90%以上同意率）、项目经济测算报告等。

（二）审核。市住房保障部门收到书面报告5个工作日内会同市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局及属地政府（管委会）对项目实施现场踏勘并会商，对各部门均同意实施且符合棚户区改造条件的项目，各部门于会商后7个工作日内在《常德市江北城区棚户区改造项目审核意见表》（附件）签署审核意见，市住房保障部门形成书面报告报市政府。

（三）备案。经市政府审批同意后，由市住房保障部门向属地政府（管委会）下达棚户区改造项目确认书，并报省住房和城乡建设厅备案。

三、关于前期工作单位遴选

属地政府（管委会）在取得棚户区改造项目确认书后，按照以下程序及要求遴选参与棚户区改造前期工作（指取得项目土地使用权之前的棚户区改造工作）的企业（不含市本级国有棚户区改造公司）：

（一）发布公告。项目属地政府（管委会）在棚户区改造项目确认书下达30日内，通过属地政府（管委会）门户网站和市级媒体发布遴选公告，公告时限为7天。遴选公告应包括以下内容：

1.项目基本情况。包括：棚户区改造项目拟征收（拆迁）范围，现有各类建筑面积、户数，征拆补偿资金概算；项目拟出让土地范围等。其中拟征收（拆迁）范围、拟出让土地范围由市自然资源和规划局向属地政府（管委会）提供。

2.报名条件要求。参与棚户区改造前期工作的企业应具备的房产开发资质等级要求、资信等级要求、合法诚信经营要求以及项目保证金缴存要求（按征拆补偿概算金额的20%确定）等。

3.相关权利义务。即棚户区改造项目前期工作单位的权利和义务及其他事项。须明确前期工作单位在未通过公开招拍挂方式取得棚户区改造项目土地使用权之前，不得进行任何土地利用和建设行为。

（二）报名登记。有意愿参与棚户区改造前期工作的企业，应在遴选公告明确的报名截止期限内到项目属地政府（管委会）棚户区改造办公室报名登记。报名登记时需提供营业执照，房产开发企业资质等级证书，银信部门开具的与拟改造的棚户区改造项目分期建设规模相符合的授信证明，无逾期欠缴土地出让价款、税款和报建规费等不良信誉记录，无违规建设和违规经营等不良行为记录，无房地产开发遗留问题的证明文件等相关资料。

（三）资格审查。报名结束后，由属地政府（管委会）棚户区改造办公室在3个工作日内完成资格审查。对不符合报名条件的，在3个工作日内书面通知报名企业资格审查结果；对符合报名条件的，在3个工作日内书面通知报名企业资格审查结果并通知企业在规定期限内（15个工作日）缴存项目保证资金。

（四）组织遴选。对符合报名条件的企业，项目属地政府（管委会）按照公平、公正、公开和择优的原则，在3个工作日内完成遴选，并在完成遴选的次日通知参与遴选的企业，退回未中选企业的项目保证金。项目属地政府（管委会）需制订遴选评分细则并报市住房保障部门备案。

（五）遴选公示。项目属地政府（管委会）棚户区改造办公室根据遴选结果，书面通知遴选成功企业追加缴存不低于征拆补偿概算金额60%的保证金（总缴存额达到概算金额的80%）。经确认足额缴存到位后，在属地政府（管委会）门户网站和市级媒体进行棚户区改造前期工作单位中选公示，公示期为3天。

（六）项目签约。公示期满无异议的中选单位，确定为该项目前期工作单位。由属地政府（管委会）棚户区改造办公室出具《棚户区改造项目前期工作单位参与意见书》。属地政府（管委会）棚户区改造办公室、中选企业签订协议书，明确双方的权利、义务和违约责任。

四、关于棚户区改造土地供应

棚户区改造项目的征收（拆迁）补偿，严格按照现行政策规定执行；对土地挂牌出让方案中土地成本的确定以及对前期工作单位垫付土地成本资金的退付，按照以下项目和标准执行：

（一）供应方式。棚户区改造项目土地采取公开挂牌的方式出让。棚户区改造项目前期工作单位须参与报名竞买土地使用权并至少进行一次有效报价。

（二）土地定价。棚户区改造项目土地定价由市自然资源规划部门依规提出具体方案并报市政府批准后执行。

（三）成本核算。对已确定为棚户区改造项目的征收（征地）补偿成本核算，属于国有土地的，按照国有土地上房屋征收相关政策确定征收补偿金额并预留24个月的安置过渡费后，列入土地成本；属于集体土地的，按照集体土地征收及房屋拆迁相关政策确定补偿金额并预留24个月的安置过渡费后，列入土地成本。棚户区改造项目前期工作中的其他成本确认按相关规定执行。

（四）配建及配建费。棚户区改造项目的中小学校和幼儿园配建及配建费的收取按相关规定执行。

（五）成本结算。棚户区改造项目土地出让后，由市财政局、市自然资源和规划局按规定组织成本结算工作，及时结算资金。

五、关于棚户区改造优惠政策

（一）报建规费优惠。棚户区改造项目按照征拆合法建筑面积的2倍免征报建规费(不含人防易地建设费)。其中：国有土地上的征拆合法建筑面积以市复核办复核结论为准，集体土地上的征拆合法建筑面积以市财政评审中心评审报告为准。

棚户区改造项目人防工程严格执行“应建必建、应建尽建”规定，为保证优惠政策的公平性，对于应建设未建设人防设施的项目，其应缴的人防异地建设费不予减免。

（二）融资信贷支持。各银行业金融机构按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，对符合条件的棚户区改造项目提供贷款支持。

（三）税收政策优惠。棚户区改造有关税收问题按照国家税收优惠政策执行。市、区税务部门应加强对棚户区改造税收政策的宣传并认真贯彻落实。

六、其他事项

（一）严格国有资产处置。棚户区改造项目实施过程中，如被征收对象中涉及市直行政事业单位土地、房屋等国有资产，应严格按照国有资产管理有关规定处置，国有资产处置收入应全额缴纳市财政。

（二）统一拆迁安置政策。棚户区改造征收（拆迁）完成后，对预留用作周边市政基础设施的土地上的被征收（拆迁）对象，享受与出让土地上被征收（拆迁）对象同等的安置政策，由前期工作单位负责统一安置。

（三）明确土地成本划分。棚户区改造征收（拆迁）完成后，对有预留土地用作周边市政基础设施的，其成本划分与列支渠道为：一是跨规划控制蓝线建（构）筑物征收补偿，均按照出让用地与市政用地各负担50%的标准确定。二是企业申请投资建设周边市政项目的，经企业申请，市住建、财政部门批准，可将市政用地成本纳入出让土地成本，并相应计算工作经费和财务费用；市政项目验收后可按有关文件规定申请奖补资金。三是企业不愿投资建设周边市政项目的，市政用地成本不得纳入出让土地成本，由前期工作单位按程序向有关主管部门另行申请征收（拆迁）资金。

（四）厘清政企权责边界。市国土资源储备中心等机关事业单位不得为棚户区改造项目垫付征收（拆迁）补偿资金。棚户区改造项目涉及集体土地报批的，需向市国土资源储备中心缴纳土地报批税费的预付款，经核实后列入土地取得成本。

（五）强化棚户区改造工作责任。财政部门加强对财政性资金使用情况的监督；自然资源规划部门加强对改造用地和规划建设工作的管理和监督检查；住建部门对征收工作进行政策指导和监督。发展改革、审计、统计等部门按照各自职责做好棚户区改造相关工作。

本通知中的市江北城区是指丹溪路以东、沅安路以北、沿河大道（马家吉河）以西、环湖大道以南以西、皂果路以东、常德大道以南所围合的区域。

本通知自印发之日起施行，有效期五年。鼎城区、常德经济技术开发区、常德高新技术产业开发区可参照执行。

附件：常德市江北城区棚户区改造项目审核意见表（略）

常德市住房和城乡建设局

（常德市人民防空办公室）

常德市发展和改革委员会

常德市财政局

常德市自然资源和规划局

2022年5月11日